220513　福田郁雄　／　『ビリオネアの東京不動産投資』　読書グラフィ　今日読んだ本

読書グラフィ　今日読んだ本

★福田郁雄　／　『ビリオネアの東京不動産投資』

●東京不動産投資の本質

（１）リスクマネジメントを徹底する。

（２）時間割引率を低くする。

（３）B/S思考、特にROA分析に着目する。

（４）レバレッジを効果的に活用する。

（５）入口と出口を見据えたエクストリーム理論を理解する。

●DCF（ディスカウント・キャッシュフロー）

　将来に稼ぎ出す収益から計算する。

●パーパス（Purpose）

　一般的には「目的」と訳されますが、

　最近の企業経営やブランドマーケティングにおける議論では、

「社会的な存在意義」という意味で使われます。

●時間割引率

　時間選好率とも呼ばれ、心理学や行動経済学における概念のひとつです。

　一般的には、ある報酬の将来の価値（遅延報酬）が、

　現在の価値（即時報酬）よりどれだけ低く感じられるかを

　時間による割引率で考えることとされています。

　時間割引率が高いほど、報酬価値が急激に下がり、

　将来の価値よりも現在の価値を大きく感じやすい。

　時間割引率が高い人は、今ある目の前を優先しがちなのです。

　一方、未来を具体的にリアルにイメージし、

　すぐ近くに感じることができる人は、時間割引率が低いと言えます。

●返済余裕率　DSCR（Debt Service Coverage Ratio）

　返済余裕率　DSCR　＝収支（家賃収入－経費）／ローン返済額

　健全性の指標とされる。

　一般的に1.2以上が求められる。

●ブラックスワン理論

　まったく予期せぬことが起きて、その影響が大きいこと。

●ROA（リターン・オブ・アセット）総資産利益率、総資本利益率

　自己資本＋負債（他人資本）＝総資産　に対し、

　どれだけ利益を生み出したかという指標。

　所有する不動産別にROAを出す。

●ROAは他の金融商品との比較にも使えます。

　株の配当、リートの配当、ドル預金の金利など

●IRR（Internal Rate of Return）内部収益率

　1年あたりの投下資本利益率。

　投下資本が1年あたりどれだけの利回りで増えたかを示します。

●ROA分析・・・保有している資産が多い地主系資産家に便利。

　IRR・・・オーナー経営者系資産家に便利。

●IRR　20％を目標にしましょう。

●クリティカル・シンキング

　世の中で一般的に言われていることはすべて疑ってみて、

　改めて自分の頭で考え直してみる。

　感情や主観に流されずに物事を客観的に判断しようとするプロセス。

●信用創造

　銀行でローンを借りる場合、契約を結ぶと通帳に印字されます。

　現金の引き出しは苦労するのに、借金は契約が成立すれば、

　その時点で通帳に記入されます。

　このお金はどこから来たのでしょうか。

　契約に基づき、新しいお金が生まれたのです。

　専門的には「信用創造」と言って、

　中央銀行と直接、取引できる金融機関は、

　一定の範囲で通貨発行権を持っているのと同じことなのです。

●収益不動産の価格変動　3つの要因

（１）市場の需給関係

（２）金融機関の貸出姿勢

（３）国債の金利

●エクストリーム理論

　感覚ではなく、データに基づいて合理的な判断を行うための考え方。

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●標準的な東京の収益不動産の経費率は20％くらいなので、

　利益は家賃の80％です。

●任意後見制度

●借金で不動産を購入すれば、債務控除で相続税評価額が下がる

　と説明されていますが、

　借金そのものには相続税評価額を下げる効果はありません。

　借金しただけでは、貸借対照表の左に現金が残っており、

　純資産はそのままなので相続税評価額は変わらないのです。

　相続税評価額が下がるのは、資産の時価と評価に乖離がある場合です。

　その代表例が収益不動産。

□福田郁雄『相続資産の上手な増やし方』

●プライベートカンパニーの利用方法

最もポピュラーなのは、所得税対策です。

所得税の最高税率は45％です（住民税を合わせると約55％）。

資産家の多くはこの最高税率に該当します。

よって、建物の名義を法人に変え、売上と利益を法人に移し、

所得税を法人税にするのです。

法人税の実効税率（住民税を含む）は約35％なので、約20％の節税になります。

次に多いのは、相続対策です。

プライベートカンパニーによる相続対策の基本は、

プライベートカンパニーの株式の生前贈与です。

生前贈与であれば、被相続人自らが自分の意志で、

好きなだけ、好きな人に贈与できます。

その際、注意スべきなのは贈与税ですが、

贈与税がかからないように贈与するのは簡単です。

プライベートカンパニーの株価を下げ、

株価をゼロにしてから贈与するだけのことです。

プライベートカンパニーの株価を下げるには、

退職金を支払うなどいろいろなやり方がありますが、

特に有効なのは借金をして収益不動産を購入することです。

収益不動産を購入してから3年すれば、

贈与税の計算上、収益不動産は相続税評価額で評価されるため、

プライベートカンパニーの株価をゼロにすることができます。

贈与する相手は1代飛ばして、お孫さんです。

1代飛ばせば相続税も1代飛ばせます。

その際、代表取締役を子どもに指定してもよいでしょう。

●幸せの定義は「お金持ち、時間持ち、仲間持ち」