220316 大谷義武ら ／ 『買ってはいけない収益物件の見分け方』 読書グラフィ 今日読んだ本
読書グラフィ 今日読んだ本
★大谷義武、小林孝弘 ／ 『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』
●接道長さ
建物は
法律で認められた4m以上の道路に接していなければ建てることはできません。
一般的な戸建住宅では2mの接道長さをとおることが義務付けられています。
共同住宅は特殊建築物に該当します。
接道長さをとる原則義務が、都道府県の条例でさらに厳しくなっています。
●浄化槽 維持の義務
・年に1回の清掃
・年に4回程度の保守点検
・年に1回の法定点検
●自動火災報知機
床面積500m2以上の共同住宅→自動火災報知設備を設置。
●一定規模以上の共同住宅→避難ハッチが必要。
●エレベーターには点検・検査・修繕の義務がある。→
エレベーターメンテナンス会社との契約が必要となる。
●エレベーターリニューアル工事→25～30年が目安。
30年以上のエレベーターには非常に大きいリスク。
●オートロック連動インターホンの交換目安は15年。
●水道メーターは8年に1回交換する必要がある。
・親（公設）メーター →水道局負担で交換
・子（私設）メーター →所有者負担で交換。
●植栽
・定期的な剪定が必要。
・害虫被害。
・日当たりが悪くなる。
●電気温水器
・交換工事費用が高額。
・即交換が難しい。
・賃貸経営には不向き →ガス給湯器への交換切り替えがよい。
●天井型カセットエアコン
収益物件には不向き。
●ユニットバス
・可能な限り修繕していくことをお勧め。
・ユニットバス交換工事は、内装工事において最も高額な工事。
●配管
・交換時期はおおよそ20年。
・排水管リスク 判断のポイント 汚水桝
通常は汚水桝上部の蓋と地面は段差なく仕上げられています。
外力などによって地中が動けば、蓋と桝に段差が生じます。
段差が発生していれば、配管や汚水桝が沈みによって
破損を引き起こしている可能性が高いことが予想されます。
●下水道整備工事が完了 →公共汚水桝が敷地内に設置。
受益者負担金を納め、下水道への切り替え工事を実施することが努力義務。
●防水性が担保されていない屋根への太陽光パネル設置は危険。
・トップコート仕上げのみで改修された屋上防水。
・築年数の古い折板屋根。
雨漏り改修時の太陽光パネル移動・復旧に多額の費用がかかることもある。
●外壁タイルのチェックポイント
・タイルの浮き・剥がれ・ひび割れがないか。
・伸縮目地が硬化していないか。
・タイル目地の欠け・剥がれ・ひび割れがないか。
●断熱ブロックの屋上はメンテナンスがしにくい。
●コンクリートの爆裂
鉄筋コンクリート中の鉄筋が錆びて膨張し、
コンクリートを押し出して破壊する現象。
●クロスの染色
壁紙を貼り替えずに、クロスの上から染色剤を塗布する工法。
●フロアタイル
塩ビタイルは一般的には「フロアタイル」とも呼ばれています。
フローリングと比較し、価格が安価です。
そして、クッションフロアと比較しても耐久性が高いです。
デメリットは、クッション性がないことや防音性が低いこと。
●押入れのクローゼット化
新規に扉を設置するのではなく、カーテンレールを取り付け、
入居者ご自身でカーテンをご用意していただき、目隠しをする仕様。
高額な扉交換を避けることができる。
